Ny hyressättning - Så här arbetar vi

Hyresgästföreningen och Simrishamnsbostäder har enat sig om att se över hyressättningen för Simrishamnsbostäders samtliga bostäder. Parter vill tillsammans åstadkomma en konsekvent och sakligt grundad hyressättning. Utgångspunkterna för hyressättningen ska vara:

 

• Hyreslagens regler om bruksvärdehyra

• Konsumenters värderingar av bostäders kvalitet och attraktivitet

• Hyressättningsprinciper avtalade mellan Hyresgästföreningen och SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag)

• Normal uppvärmningskostnad ingår i bruksvärdeshyran

Hyran för varje bostad ska bestämmas utifrån objektiva faktorer. Skillnader i hyra ska bero på skillnader i bostädernas och fastigheternas standard, utformning och läge. Bostädernas attraktivitet blir avgörande för hyran. Likadana bostäder ska ha samma hyra. 

Vi har jobbat utifrån Malmömodellen. Den är ett systematiskt system för att värdera och prissätta bostädersolika kvaliteter.

 

REFERENSLÄGENHET OCH REFERENSSTANDARD FÖR SIMRISHAMNSBOSTÄDER

För att underlätta bedömningarna av olika bostäder har en referenslägenhet definierats. Den beskriver en standard utifrån vilken varje bostad får tillägg eller avdrag beroende på avvikelser från referenslägenheten. Referenslägenheten är bestämd så att den i stort ska spegla vår vanligaste lägenhet är utformade idag.

Referenslägenheten är inte uttryck för en standard vi ska uppnå. Den är bestämd för att ha en tydlig grund för värdering och hyressättning.

 

HYRESVÄRDERING 2013 OCH FRAMÅT

Hyressättningen och värderingen av Simrishamnsbostäders hyror utgår helt ifrån bostädernas kvaliteter ur ett konsumentperspektiv. Översynen bortser från befintliga hyror och kostnader för de olika bostäderna och bostadsområdena.

Värderingen görs i tre delar. Vi värderar lägenheternas respektive fastigheternas standard samt bostadsområdets läge. Den nya hyran är summan av dessa tre faktorer.

Som grund för värderingarna har vi gått igenom samtliga områden. Bostäderna har inventerats och olika avvikelser är noterade i form av poäng. Hans Eriksson, mångårig förvaltare, har medverkat i inventerings- och beräkningsarbetet.

 

LÄGENHETSSTANDARD OCH REFERENSLÄGENHET

Referenslägenhetens standard framgår av bilaga 1. Alla jämförelser görs med referenslägenheten. En bostad med högre standard får en högre hyra än en bostad med lägre standard. 

T.ex. får en bostad med kombinerad kyl/frys en lägre poäng och därmed lägre hyran än en bostad med separat kyl och frys. Radhus får en högre poäng och högre hyran än en bostad i flerbostadshus.

 

FASTIGHETSSTANDARD ELLER REFERENSSTANDARD FÖR FASTIGHET

Referensstandard för våra fastigheter/områden framgår av bilaga 2. Liksom för referenslägenheten görs samtliga jämförelser med referensstandarden. En högre fastighetstandard leder till högre poäng och högre hyra respektive lägre standard ger lägre poäng och hyra. T.ex. får en bostad som har tvättstuga i källaren i ett annat hus lägre poäng och därmed lägre hyra än en bostad som har tvättstugan i det egna huset eller i en separat tvättstugebyggnad.

 

BOSTÄDERNAS LÄGE

Områdenas attraktivitet värderas utifrån centralt läge, utsikt, kollektivtrafik, miljö, naturnära m.m. Områdena har indelats i olika grupper där grupp 1 värderas högst och grupp 5 lägst enligt följande:

1. Eken, Herden, Havsutsikten och Snödroppen i Simrishamn

2. Brevduvan, Bruket( hela området inkl påbyggnad och senior), Snäppan och Solrosen i Simrishamn samt Flerkanten i Kivik.

3. Baldingskroken, Stadsgäre, Bläsen, Hoven, Piskan och Rabban i Simrishamn och Plommonet i Kivik

4. Gärsnäs

5. Borrby, Hammenhög och S:t Olof

Lägenhetsfaktorn skiljer ca 15 % mellan grupp 1 och grupp 5. Observera också att påbyggnad respektive seniorbostäder på Bruket beträffande bostads- och fastighetsstandard värderats var för sig separat från övriga Bruket.

 

INDIVIDUELL UPPVÄRMNING

De flesta av Simrishamnsbostäders lägenheter värms upp med kollektiv uppvärmning och en inomhustemperatur om 20 -21 grader ingår i hyran. Uppvärmningen sker oftast med fjärrvärme.

I några områden i byarna är uppvärmningen individuell. Hyresgästen betalar direkt för förbrukad energi för uppvärmning och varmvatten. Det innebär en fördel för den enskilde hyresgästen, som själv kan styra sin uppvärmning. 

För varje sådant område har vi bedömt en normal uppvärmningskostand med beaktande av:

• fastighetens status

• redovisad av energiförbrukningen i energideklaration för fastigheten

• inomhustemperatur om 20-21 graders samt

• normal hushållsel inte utgör uppvärmningskostnad

Bostadens hyra framräknas genom att en ”normala” uppvärmningskostnaden dras ifrån den framräknade bruksvärdeshyran. Den totala boendekostnaden blir därmed jämförbar med kollektivt uppvärmda bostäder.

 

SUCCESSIVT GENOMFÖRANDE MED START 2014

Utifrån överenskommelsen med Hyresgästföreningen har Simrishamnsbostäder arbetat fram ett underlag för hyresanpassning. För ca 95 % av bostadsbeståndet utgör differensen mellan nuvarande hyra och ny framräknad hyra max ca 5 %. Förändringar i den storleksordningen kommer att justeras på 2 år. 

Är skillnaden större föreslår vi att den fördelas på flera år för att möjliggöra en successiv anpassning. Det ger dessutom utrymme för att utvärdera hyresbedömningarna under kommande år och eventuellt göra nya värderingar.